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利兹租房网之房地产投资热情不减

利兹租房网之房地产投资热情不减,中国香港李锦记健康产品集团以13亿英镑(约合115亿元人民币)买下伦敦地标“对讲机”(Walkie Talkie)摩天大楼,创下了伦敦单栋大楼的交易价格纪录。
 
此前最高纪录保持者是卡塔尔投资局,2014年以11.75亿英镑(约合104亿元人民币)收购金丝雀码头金融区的汇丰控股全球总部大楼。


 

 
 
本次李锦记的交易金额也超过此前中国企业对英国房地产最高的收购纪录——今年3月“重庆李嘉诚”张松桥控股的中渝置地(CC Land)以11.5亿英镑(约合102亿元人民币)购买的另一栋伦敦地标建筑——伦敦金融城最高楼利德贺大楼(俗称“奶酪刨”),该笔交易于5月初正式交割。
 
根据地产顾问公司仲量联行(JLL)最新报告,2017年第一季度,伦敦成为全球房地产交易量最大的城市,去年尚处于第三位。这其中最大的贡献者是来自中国的投资者。英国房地产数据公司Costar的数据显示,在2017年第一季度当季,中国(包括中国香港地区)超越美国,成为英国房地产最大投资者,以9.23亿英镑(约合人民币81.6亿)的交易金额排在第一位。
 
监管背景下的中资海外地产投资浪潮
 
海外房地产投资市场一片盛况的另一面,是国内监管机构频频喊话“对娱乐、地产等领域投资审慎决策”。7月13日,商务部发布的我国对外投资合作情况数据显示,2017上半年我国房地产业对外投资总额同比下降82.1%。这一统计数据仅是中国内地对外投资的交易额,不包括来自中国香港的投资。
 
具体到英国,英国房地产数据公司Costar旗下新闻部门Costar News伦敦金融编辑詹姆斯·巴克利(James Buckley)对《财经》记者指出,他们没有看见中国对英国房地产的投资下降,相反是更多的来自中国的投资。在国内收紧政策下,最近内地公司对较大型的交易比较敏感,而中国香港的公司则开始蠢蠢欲动,比如此次李锦记买下对讲机大楼。
 
荣鼎咨询(Rhodium)的数据显示,在2016年底中国政府严控非理性投资的背景下,今年上半年中国企业对外的兼并收购同比减少了20%。对外投资交易数量在今年年初开始下跌,2月到达最低点后慢慢开始回升,上述中渝置地对奶酪刨大楼的交易就是在监管部门“喊话声”中完成的。
 
《财经》记者从规模最大的全球性私有物业咨询公司莱坊(Knight Frank)董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅处获悉,根据莱坊的最新数据,今年1月-6月250万美元(约合1684万人民币)及以上的中国对外房地产商业投资总额比去年同期下跌8%。这个数据之所以与82%相去甚远是因为统计包含了中国香港的对外投资。另一方面,统计渠道也可能是结论不同的原因,莱坊的数据是根据其全球投资跟踪系统统计得出。
 
但是纪言迅也承认,不管跌8%还是82%都代表房地产投资确实受政策影响。
 
莱坊观察发现,相比起之前投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司,现在知名度较低的中小企业和开发商、私募股权基金和个人在市场上更为活跃。因为他们融资、做决断的速度较快,脱欧后英镑下跌就马上入市。
 
针对中国政府对海外投资趋势的遏制,丝路智库研究院院长梁海明认为,政府手段主要针对非理性投资,有些中国企业海外并购,是将并购公司的股权超过九成作抵押融资,加上融资成本也比较高。“这说明了不少中国企业海外并购不是不差钱,而是很差钱,”梁海明对《财经》记者表示。
 
此外,海外投资的不确定性增加,中国经济增长理想企业留在国内投资,以及2016年基数比较等,也是今年上半年对外房地产投资大幅下降的原因。
 
写字楼是投资首选
 
地产顾问公司仲量联行(JLL)最新报告显示,2017年第一季度吸引海外投资排名列前三位的城市是伦敦、华盛顿、纽约,伦敦成为全球房地产交易量最大的城市。
 
此外,在仲量联行的调查中,2016年中国内地买家对境外房地产的投资中英国排名第五,投资额达22亿美元(约合148亿元人民币),2015年以投资额18亿美元(约合121亿元人民币)排第四。英国市场表现最强的一年是2014年,那年它吸引了49亿美元(约合人民币330亿元)的中国房地产投资,大连万达集团、绿地集团等中国地产商领衔开启了横扫伦敦楼市的大门。
 
写字楼投资是中国内地投资者首选。商业房地产调查公司RCA(Real Capital Analytics)数据显示,2009年-2016年,写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2017年上半年,中国对英国房地产市的投资中一半以上为写字楼项目。
 
詹姆斯向《财经》记者分析,去年脱欧公投之后,汇率波动给中国投资者带来了利好,再加上公投后英国房价有微降的趋势,这让中国投资者在投资英国房地产时至多享受了20%的折扣。
 
他进一步指出,通常中国买家会称这是一笔长线投资,但是没有人知道他们怎么定义“长期”,因为这些交易都是最近几年进行的。
 
除了中国,脱欧公投后,来自亚洲和中东的海外投资也涌入了伦敦商业地产市场,欧洲及美国投资出现缩水。
 
根据地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)的数据,今年第一季度,亚洲买家囊括了伦敦64%的地产交易。在“奶酪刨”大楼的交易中,除了中渝置地,前三位竞标者中的另外两位也是亚洲买家,分别是出价9.65亿英镑(约合85亿元人民币)的韩国主权基金(Korea Investment Corporation)和出价9.5亿英镑(约合84亿元人民币)的新加坡主权投资基金淡马锡控股。
 
詹姆斯分析亚洲买家为何对伦敦金融区写字如此感兴趣,是因为相比起亚洲部分国家的本国市场的激烈竞争,英国楼市相对便宜。
 
根据Costar的数据,国际买家在伦敦市场上挤出了英国本地投资者,英国本地投资在伦敦房地产市场只能占到34%的份额,在伦敦之外的英国市场能占到78%的份额。
 
很多公司看中的是伦敦欧洲金融中心的地位,写字楼租赁非常有市场,但是由于脱离欧盟,伦敦集中的金融服务业将会有一部分分散至欧洲其他城市。詹姆斯认为,伦敦的经济模式比以往更加多元,过去依赖金融行业,现在更多依靠信息及通讯业,以及科技行业,伦敦未来会在这方面发力,以写字楼租赁市场的强劲表现继续吸引国际投资。

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